L'acquéreur ne répond plus après le compromis : que faire ?
Le silence d'un acquéreur n'est presque jamais une bonne nouvelle, mais ce n'est pas toujours un abandon. La bonne réaction se joue sur la forme, et vite.
Face à un acquéreur qui ne répond plus, la marche à suivre est graduée : relance écrite tracée, puis mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, puis sommation de comparaître délivrée par commissaire de justice à l'initiative du notaire. La clause pénale du compromis et l'exécution forcée n'interviennent qu'ensuite, et relèvent du vendeur, pas de l'agence.
Les étapes, dans l'ordre
Chaque étape sert à constituer la preuve que le vendeur a fait ce qu'il fallait. Sauter une marche affaiblit le dossier si l'affaire finit devant un juge.
- La relance écrite, courriel puis courrier simple, qui laisse une trace datée et souvent suffit à débloquer un acquéreur simplement dépassé.
- La mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, qui fixe un délai précis et rappelle les conséquences contractuelles.
- La sommation de comparaître chez le notaire, délivrée par commissaire de justice, qui fait constater l'absence par procès-verbal de carence.
- La mise en oeuvre de la clause pénale ou l'action en exécution forcée, sur décision du vendeur et avec son conseil.
Distinguer le silence du refus
Un acquéreur silencieux est souvent un acquéreur en difficulté de financement qui n'ose pas l'annoncer. Avant d'enclencher la mécanique contentieuse, un appel au courtier ou une question directe sur l'état du dossier bancaire résout un grand nombre de situations, et préserve une vente qui pouvait encore aboutir.
Si le financement est réellement refusé, on bascule sur le régime de la condition suspensive et de la restitution du dépôt de garantie, ce qui est un tout autre débat.
Où s'arrête l'agence
L'agence relance, trace, informe le vendeur et alerte le notaire. Elle ne rédige pas la mise en demeure, ne qualifie pas le manquement et ne conseille pas sur l'opportunité d'une action. Cette frontière protège l'agence autant que le client.
Comment Immio suit ces échéances
Immio calcule les délais légaux d'une vente dès la signature du compromis, reports de jours fériés compris, et alerte le négociateur à J-10, J-5 et J-2 de chaque échéance. Le vendeur suit l'avancement sur un lien de suivi personnel, sans avoir à appeler l'agence. Voir le logiciel pour agences immobilières.
Questions fréquentes
Combien de temps attendre avant la mise en demeure ?+
Il n'y a pas de délai légal. En pratique, une quinzaine de jours de silence après une relance écrite justifie de passer à la mise en demeure, davantage si l'on sait le dossier bancaire encore en cours.
La clause pénale s'applique-t-elle automatiquement ?+
Non. Elle doit être invoquée, et le juge dispose du pouvoir de la modérer si son montant est manifestement excessif au regard du préjudice réel.
Le procès-verbal de carence est-il indispensable ?+
Il n'est pas obligatoire mais il est très utile : il constate officiellement l'absence de l'acquéreur au rendez-vous de signature et sert de fondement aux actions ultérieures.
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Article à vocation informative, rédigé pour les professionnels de la transaction. Il ne remplace pas l'analyse du notaire ou d'un avocat sur un dossier précis. Textes de référence cités dans le corps de l'article. Dernière vérification : 02/08/2026.
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