L'offre de prêt arrive après la date butoir : que faire ?
C'est la situation la plus fréquente et la plus mal gérée : la banque prend du retard, la date butoir approche, et personne ne bouge avant qu'il soit trop tard.
Passée la date butoir sans offre de prêt et sans avenant de prorogation, la condition suspensive est réputée défaillie et le compromis devient caduc de plein droit. Les parties conservent toutefois la faculté de régulariser d'un commun accord, soit par un avenant signé avant l'échéance, soit par la poursuite volontaire de la vente après celle-ci.
Les trois issues possibles
Une fois l'échéance atteinte, le dossier ne peut prendre que trois directions, et le choix appartient aux parties, pas à l'agence.
- L'avenant de prorogation, signé des deux parties avant la date butoir : c'est la voie propre, et la seule véritablement sécurisée.
- La poursuite volontaire après échéance : vendeur et acquéreur confirment par écrit qu'ils maintiennent la vente. Le notaire régularise. Le vendeur peut refuser.
- La caducité : chacun reprend sa liberté et le dépôt de garantie est restitué à l'acquéreur, sous réserve qu'il ait été diligent.
L'obligation de diligence de l'acquéreur
L'acquéreur ne peut pas se contenter d'attendre. L'article 1304-3 du Code civil répute la condition accomplie lorsque celui qui avait intérêt à sa défaillance en a empêché l'accomplissement. Un acquéreur qui n'a déposé aucune demande, ou qui a sciemment sollicité un financement hors des caractéristiques prévues au compromis, s'expose à perdre le bénéfice de la condition et donc son dépôt de garantie.
En pratique, c'est le dossier de preuve qui tranche : dates de dépôt des demandes, nombre d'établissements sollicités, refus motivés. C'est pourquoi il faut réclamer ces pièces au fil de l'eau, et non le jour du litige.
Ce qu'il fallait faire trois semaines plus tôt
Toutes les issues ci-dessus sont des rattrapages. La seule vraie parade est la relance calendaire : un point à J-30, un à J-15, un à J-8 auprès de l'acquéreur et, avec son accord, auprès du courtier. Une banque relancée à J-15 sort souvent son offre à temps. Une banque découverte en retard le jour de l'échéance, jamais.
Comment Immio suit ces échéances
Immio calcule les délais légaux d'une vente dès la signature du compromis, reports de jours fériés compris, et alerte le négociateur à J-10, J-5 et J-2 de chaque échéance. Le vendeur suit l'avancement sur un lien de suivi personnel, sans avoir à appeler l'agence. Voir le logiciel pour agences immobilières.
Questions fréquentes
La vente est-elle automatiquement annulée si l'offre arrive en retard ?+
La caducité joue de plein droit à défaut d'avenant, mais elle n'interdit pas aux parties de confirmer ensemble leur volonté de poursuivre. En pratique, beaucoup de dossiers se régularisent, à condition que le vendeur y consente.
Le vendeur peut-il en profiter pour vendre plus cher à un autre acquéreur ?+
Une fois le compromis caduc, le vendeur retrouve sa liberté et peut effectivement vendre à un tiers. C'est le risque réel que fait courir un retard non anticipé, et l'argument à donner à un acquéreur qui traîne.
Faut-il un écrit pour proroger la date butoir ?+
Oui, impérativement, sous forme d'avenant signé des deux parties avant l'expiration du délai initial. Un accord oral ou par courriel simple ne sécurise personne.
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Article à vocation informative, rédigé pour les professionnels de la transaction. Il ne remplace pas l'analyse du notaire ou d'un avocat sur un dossier précis. Textes de référence cités dans le corps de l'article. Dernière vérification : 02/08/2026.
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